수익률은 실투자금 기준으로 보세요
임대수익률은 연 순수익 ÷ 실투자금(매매가 - 보증금 - 대출금)으로 계산해야 실제 내 돈이 얼마나 일하는지 보입니다. 대출을 활용하면 수익률이 올라가지만 (레버리지 효과) 금리가 오르면 순수익이 급격히 줄어드는 양날의 검입니다. 대출금리가 표면 수익률보다 높다면 대출을 쓸수록 손해입니다.
계산에서 빠지기 쉬운 비용
공실(연 1개월 공실이면 수입 8% 감소), 중개수수료, 수선비, 재산세, 그리고 임대소득세를 감안하면 체감 수익률은 계산보다 1~2%p 낮아지는 것이 보통입니다. 취득 시 취득세(주택 1~12%, 오피스텔 4.6%)도 초기 투자금에 포함해 계산하면 더 보수적인 판단을 할 수 있습니다. 이 계산기는 세전 기준입니다.